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開発許可の概要と申請手続き

印刷用ページを表示する 更新日：2024年4月1日

袖ケ浦市宅地開発事業指導要綱に基づく事前協議について

　　本市では、無秩序な宅地開発事業の防止を図り、魅力あるまちづくりを行うため、「袖ケ浦市宅地開発事業指導要綱」を制定しています。
　　この要綱において対象となる宅地開発事業を行う場合は、関係各課と事前協議を行う必要があり、事前協議において、事業の構想の周知
　及び住民の意見聴取、事業に伴い整備すべき施設等、土地利用の総合調整を行います。
　　なお、開発行為の場合、都市計画法（以下法という）第32条の規定による同意・協議は原則として事前協議の中で、法第33条の技術基準
　や法第34条の市街化調整区域の立地基準等の適合性も踏まえて行い、その証として要綱第5条に基づく協定書を締結します。

このような時には事前協議の手続きが必要です。

対象事業

  1.  法第29条の許可を必要とする開発行為
  2.  地階を除く階数が2以下の戸建住宅を建て売りし、または賃貸借するために行う住宅の建築行為で4戸以上のもの　
  3.  共同住宅等の建築行為
  4.  地上3階以上の建築物の建築行為（工業専用地域及び工業地域内の建築物の建築を除く。）
  5.  同一事業者または複数の異なった事業者がほぼ同一時期（建築基準法第42条第1項第5号の道路位置の指定を行うものはその指定の日か
    ら、道路位置の指定を伴わないものは最初の建築確認の日から起算して1年以内をいう。）に一団とみなされる区域において行う開発行
    為または建築行為で第1号または第2号の規模となるもの
  6. 市街化区域内の500平方メートル以上の一団の土地において、 開発行為を伴わずに行う土地の分割行為
  7. スーパー、コンビニエンスストア、ファミリーレストランその他これらに類する商業施設の建築行為
  8. 医療施設及び社会福祉施設の建築行為
要綱及び様式等

開発許可制度に関すること

　　開発許可制度は、都市の周辺部における無秩序な市街化を防止するため、都市計画区域を計画的な市街化を促進すべき市街化区域と、原則
　として市街化を抑制すべき市街化調整区域に区分した目的を担保すること、都市計画区域内の開発行為について公共施設や排水設備等必要な
　施設の整備を義務付けるなど良質な宅地水準を確保すること、この二つの役割を果たすことを目的としています。

1．開発行為・建築行為

　　開発行為とは、主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいいます。
　　建築行為とは、開発行為に該当しない建築物の建築をいいます。

建築物・特定工作物とは？

  • 建築物 ： 土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するもの
  • 建築 　： 建築物を新築し、増改築し、または移転することをいう
  • 第一種特定工作物 ： コンクリートプラント、アスファルトプラント、クラッシャープラント、危険物の貯蔵または処理に供する工作物等
  • 第二種特定工作物 ： ゴルフコース、1ヘクタール以上の規模の運動施設（野球場、テニスコート等）、レジャー施設（遊園地、動物園、
    　　　　　　　　　  観光植物園、サーキット、打席が建築物でないゴルフ打放し練習場等）、墓園（墓地・埋葬等に関する法律によら
                                ないペット霊園を含む）

区画形質の変更とは？

  • 区画の変更 ： 道路等の公共施設の新設・改廃を行う行為
  • 形の変更 　： 土地の切土・盛土を行う行為
  • 質の変更 　： 農地等宅地以外の土地を宅地とする行為​

2.適用除外

　　開発行為や市街化調整区域において建築行為を行う場合は、原則として都市計画法に基づき、千葉県知事の許可が必要となりますが、以下
　に該当する場合は許可が不要（適用除外）となります。

市街化区域 市街化調整区域
 1.開発面積が500平方メートル未満 1.農林漁業用施設・農林漁業者の住宅

 2.公益上必要な建築物
　（駅舎等、図書館、公民館、変電所、
　都市計画法施行令第21条に定めるもの）

 2.市街化区域の欄の2～10
 3.都市計画事業 　
 4.土地区画整理事業 　
 5.市街地再開発事業 　
 6.住宅街区整備事業 　
 7.防災街区整備事業 　
 8.公有水面埋立事業 　
 9.非常災害の応急措置 　
10.通常の管理行為・軽易な行為  

3.開発行為の許可【法第29条】

　　市街化区域（500平方メートル以上）及び市街化調整区域で開発行為を行う場合は、原則として都市計画法に基づき、県知事（1ヘクター
　ル未満は君津土木事務所長）の許可が必要となります。

　　市街化区域では、技術基準【法第33条第1項各号】を満たす必要があります。
　　市街化調整区域では、技術基準【法第33条第1項各号】と​立地基準【法第34条各号】を満たす必要があります。

　　なお、開発行為の許可を受けた場合、建築物の着工は、法第36条第3項の工事完了公告の後または法第37条第1号の工事完了公告以前の建
　築承認通知書の交付後になります。

技術基準【法第33条第1項】

　　開発行為に一定の技術的水準を保たせるために、法第33条により技術基準が設けられています。

　　　適用される技術基準の概要

号 技術基準 建築物
自己居住用 自己業務用 非自己用
1号 用途地域適合 〇 〇 〇
2号 道路、公園等空地 × 〇 〇
3号 排水施設 〇 〇 〇
4号 給水施設 × 〇 〇
5号 地区計画等 〇 〇 〇
6号 公共公益施設 開発行為の目的に照らし判断 自己居住用と同じ基準 〇
7号 防災安全施設 〇 〇 〇
8号 災害危険区域 × 〇 〇
9号 樹木、表土の保全等 〇 〇 〇
10号 緩衝帯 〇 〇 〇
11号 輸送施設 〇 〇 〇
12号 申請者の資力・信用 × 1ha未満　× 〇
1ha以上　〇
13号 工事施行者の能力 × 1ha未満　× 〇
1ha以上　〇
14号 関係権利者の同意 〇 〇 〇

　　※ 〇：適用あり、×：適用なし

立地基準【法第34条】

　　市街化調整区域では、上記の技術基準に加えて法第34条による立地基準のいずれかに該当する開発行為が、例外的に許可されます。

　　　適用される技術基準の概要

号 立地基準
1号

開発区域周辺に居住している者が利用するための公共公益施設、日常生活に必要な物品の販売、修理等の店舗等
（日用品販売店舗、郵便業務施設、社会福祉施設、診療所、学校施設等）
2号 鉱物資源、観光資源等の有効利用上必要な施設
3号 特別の自然的条件を必要とする施設（政令が未制定のため適用なし）
4号 法第29条第2号に該当しない農林漁業用施設及び農林水産物の処理等の施設
5号 特定農山林地域における農林業等活性化基盤施設
6号 中小企業の共同化・集団化のための施設
7号 市街化調整区域内の既存工場の関連施設
8号 危険物（火薬類）の貯蔵または処理に供する施設
9号 道路管理施設、休憩所（ドライブイン・コンビニエンスストア）、給油所等
10号 地区計画または集落地区計画の区域内における開発行為
11号 市街化区域に隣近接した一定の集落のうち千葉県条例(※)で指定する土地の区域内における開発行為
12号 市街化を促進するおそれがない等と認められる千葉県条例(※)で定める開発行為
（分家、既存集落、建替、既造成宅市地等）
13号 既存権利の届出に基づく開発行為
14号 千葉県開発審査会の議を経て許可する開発行為（分家、収用、管理棟、大規模流通業務施設、調剤薬局、
社会福祉施設（入所者30人以上）、医療施設、農産物直売所、農家レストラン等、41の提案基準のいずれかに該当するもの）

　　※ 千葉県条例 ： 都市計画法に基づく開発行為等の許可の基準に関する条例（平成13年千葉県条例第38号）

法令及び様式等

4.市街化調整区域における建築行為の許可【法第43条】

　市街化調整区域で建築行為を行う場合は、都市計画法に基づき、県知事（1ヘクタール未満は君津土木事務所長）の許可が必要となります。
　市街化調整区域では、技術基準【政令第36条第1項】と​立地基準【政令第36条第1項】を満たす必要があります。

技術基準【政令第36条第1項】

　　建築行為に一定の技術的水準を保たせるために、政令第36条第1項により技術基準が設けられています。

　　　適用される技術基準の概要

　 技術基準
イ 排水施設の基準への適合
ロ 災害を防止する安全施設の基準への適合

​立地基準【政令第36条第1項第3号】

​　 　市街化調整区域では、政令第36条第1項第3号による立地基準のいずれかを満たす建築行為が、例外的に許可されます。​

　　　適用される立地基準の概要

    立地基準
イ （法第34号第1号） 開発区域周辺に居住している者が利用するための公共公益施設、日常生活に必要な物品の販売、修理等の店舗等（日用品販売店舗、郵便業務施設、社会福祉施設、診療所、学校施設等）
（法第34号第2号） 鉱物資源、観光資源等の有効利用上必要な施設
（法第34号第3号） 特別の自然的条件を必要とする施設（政令が未制定のため適用なし）
（法第34号第4号） 法第29条第2号に該当しない農林漁業用施設及び農林水産物の処理等の施設
（法第34号第5号） 特定農山林地域における農林業等活性化基盤施設
（法第34号第6号） 中小企業の共同化・集団化のための施設
（法第34号第7号） 市街化調整区域内の既存工場の関連施設
（法第34号第8号） 危険物（火薬類）の貯蔵または処理に供する施設
（法第34号第9号） 道路管理施設、休憩所（ドライブイン・コンビニエンスストア）、給油所等
（法第34号第10号） 地区計画または集落地区計画の区域内における建築行為
ロ （法第34号第11号） ​市街化区域に隣近接した一定の集落のうち千葉県条例(※)で指定する土地の区域内における建築行為
ハ （法第34号第12号） ​市街化を促進するおそれがない等と認められる千葉県条例(※)で定める建築行為（分家、既存集落、建替、既造成宅地等）
二 （法第34号第13号） 既存の権利の届出をした者が5年以内に行う建築
ホ （法第34号第14号） 千葉県開発審査会の議を経て許可する開発行為（分家、収用、管理棟、大規模流通業務施設、調剤薬局、社会福祉施設（入所者30人以上）、医療施設、
農産物直売所、農家レストラン等、41の提案基準のいずれかに該当するもの

　　※ 千葉県条例 ： 都市計画法に基づく開発行為等の許可の基準に関する条例（平成13年千葉県条例第38号）

法令及び様式等

​5.都市計画法施行規則第60条証明書【省令第60条】​​

　農林漁業用施設及び農林漁業者の住宅、既存適法建築物の1.5倍以内の増改築等の建築確認申請時に、都市計画法の制限等にかかる規定に
適合している証明書の添付が必要となります。

様式等

令和6年4月1日より、連たんの申請方法が変更になります。

 お問い合わせ先

  • 市の窓口　都市建設部 開発指導準備室（受付事務のみ） 電話番号 0438-62-3516
  • 県の窓口　千葉県君津土木事務所　建築宅地課
    〒292-0833　木更津市貝塚3-13-34　君津合同庁舎2階​　電話番号 0438-25-5137

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