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開発許可の概要と申請手続き
袖ケ浦市宅地開発事業指導要綱に基づく事前協議について
・袖ケ浦市宅地開発事業指導要綱の内容は、こちらのリンク先でご確認ください。
開発許可制度に関すること
開発許可制度は、都市の周辺部における無秩序な市街化を防止するため、都市計画区域を計画的な市街化を促進すべき市街化区域と、原則として市街化を抑制すべき市街化調整区域に区分した目的を担保すること、都市計画区域内の開発行為について公共施設や排水設備等必要な施設の整備を義務付けるなど良質な宅地水準を確保すること、この二つの役割を果たすことを目的としています。
・関係条例等
・袖ケ浦市都市計画法に基づく開発行為等の許可の基準に関する条例 [PDFファイル／77KB]
・袖ケ浦市都市計画法に基づく開発行為等の許可の基準に関する条例施行規則 [PDFファイル／26KB]
・袖ケ浦市都市計画法に基づく開発行為等の許可の基準に関する条例の解説 [PDFファイル／350KB]
・連たん区域・規制緩和集落は、こちらのリンク先でご確認ください。
・袖ケ浦市開発行為等規制規則 [PDFファイル／278KB]
※開発行為等を行う場合は、袖ケ浦市宅地開発事業指導要綱、整備基準及び上記の条例等に基づき手続、設計等を行うものとし、これらに定めがあるものを除き、開発許可制度の解説（都市計画法編）（千葉県発行）【外部リンク】に準じることとします。
1.適用除外
開発行為や市街化調整区域において建築行為を行う場合は、原則として都市計画法に基づき、市長の許可が必要となりますが、以下に該当する場合は許可が不要（適用除外）となります。
| 市街化区域 | 市街化調整区域 |
|---|---|
| 1.開発面積が500平方メートル未満 | 1.農林漁業用施設・農林漁業者の住宅 |
|
2.公益上必要な建築物 |
2.市街化区域の欄の2～10 |
| 3.都市計画事業 | |
| 4.土地区画整理事業 | |
| 5.市街地再開発事業 | |
| 6.住宅街区整備事業 | |
| 7.防災街区整備事業 | |
| 8.公有水面埋立事業 | |
| 9.非常災害の応急措置 | |
| 10.通常の管理行為・軽易な行為 |
2.開発行為の許可【法第29条】
市街化区域（500平方メートル以上）または市街化調整区域で開発行為を行う場合は、原則として都市計画法に基づき、市長の許可が必要となります。
市街化区域では、技術基準【法第33条第1項各号】を満たす必要があります。
市街化調整区域では、技術基準【法第33条第1項各号】と立地基準【法第34条各号】を満たす必要があります。
なお、開発行為の許可を受けた場合であっても、建築物は、法第36条第3項の工事完了公告後または法第37条第1号の工事完了公告以前の建築承認通知書の交付後でないと建築することはできません。
技術基準【法第33条第1項】
開発行為に一定の技術的水準を保たせるために、法第33条に規定する技術基準があります。
適用される技術基準の概要
| 号 | 技術基準 | 建築物 | ||
|---|---|---|---|---|
| 自己居住用 | 自己業務用 | 非自己用 | ||
| 1号 | 用途地域適合 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 2号 | 道路、公園等空地 | × | 〇 | 〇 |
| 3号 | 排水施設 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 4号 | 給水施設 | × | 〇 | 〇 |
| 5号 | 地区計画等 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 6号 | 公共公益施設 | 開発行為の目的に照らし判断 | 自己居住用と同じ基準 | 〇 |
| 7号 | 防災安全施設 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 8号 | 災害危険区域 | × | 〇 | 〇 |
| 9号 | 樹木、表土の保全等 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 10号 | 緩衝帯 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 11号 | 輸送施設 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 12号 | 申請者の資力・信用 | × | 1ha未満 × | 〇 |
| 1ha以上 〇 | ||||
| 13号 | 工事施行者の能力 | × | 1ha未満 × | 〇 |
| 1ha以上 〇 | ||||
| 14号 | 関係権利者の同意 | 〇 | 〇 | 〇 |
※ 〇：適用あり、×：適用なし
立地基準【法第34条】
市街化調整区域では、上記の技術基準に加えて法第34条各号に規定する立地基準のいずれかに該当する開発行為が、例外的に許可されます。
適用される技術基準の概要
| 号 | 立地基準 |
|---|---|
| 1号 |
開発区域周辺に居住している者が利用するための公共公益施設、日常生活に必要な物品の販売、修理等の店舗等 |
| 2号 | 鉱物資源、観光資源等の有効利用上必要な施設 |
| 3号 | 特別の自然的条件を必要とする施設（政令が未制定のため適用なし） |
| 4号 | 法第29条第2号に該当しない農林漁業用施設及び農林水産物の処理等の施設 |
| 5号 | 特定農山林地域における農林業等活性化基盤施設 |
| 6号 | 中小企業の共同化・集団化のための施設 |
| 7号 | 市街化調整区域内の既存工場の関連施設 |
| 8号 | 危険物（火薬類）の貯蔵または処理に供する施設 |
| 9号 | 道路管理施設、休憩所（ドライブイン・コンビニエンスストア）、給油所等 |
| 10号 | 地区計画または集落地区計画の区域内における開発行為 |
| 11号 | 市街化区域に隣説・近接した一定の集落のうち条例で指定する土地の区域内における開発行為 |
| 12号 | 市街化を促進するおそれがない等と認められる条例で定める開発行為 （分家、既存集落、建替、既造成宅地等） |
| 13号 | 既存権利の届出に基づく開発行為 |
| 14号 |
千葉県開発審査会の議を経て許可する開発行為 |
3.市街化調整区域における建築行為の許可【法第43条】
市街化調整区域で建築行為を行う場合は、都市計画法に基づき、市長の許可が必要となります。
市街化調整区域では、技術基準と立地基準【政令第36条第1項】を満たす必要があります。
技術基準【政令第36条第1項第1号】
建築行為に一定の技術的水準を保たせるために、政令第36条第1項第1号に規定する技術基準があります。
適用される技術基準の概要
| 技術基準 | |
|---|---|
| イ | 排水施設の基準への適合 |
| ロ | 災害を防止する安全施設の基準への適合 |
立地基準【政令第36条第1項第3号】
市街化調整区域では、政令第36条第1項第3号による立地基準のいずれかを満たす建築行為が、例外的に許可されます。
適用される立地基準の概要
| 立地基準 | ||
|---|---|---|
| イ | （法第34号第1号） | 開発区域周辺に居住している者が利用するための公共公益施設、日常生活に必要な物品の販売、修理等の店舗等 （日用品販売店舗、郵便業務施設、社会福祉施設、診療所、学校施設等） |
| （法第34号第2号） | 鉱物資源、観光資源等の有効利用上必要な施設 | |
| （法第34号第3号） | 特別の自然的条件を必要とする施設（政令が未制定のため適用なし） | |
| （法第34号第4号） | 法第29条第2号に該当しない農林漁業用施設及び農林水産物の処理等の施設 | |
| （法第34号第5号） | 特定農山林地域における農林業等活性化基盤施設 | |
| （法第34号第6号） | 中小企業の共同化・集団化のための施設 | |
| （法第34号第7号） | 市街化調整区域内の既存工場の関連施設 | |
| （法第34号第8号） | 危険物（火薬類）の貯蔵または処理に供する施設 | |
| （法第34号第9号） | 道路管理施設、休憩所（ドライブイン・コンビニエンスストア）、給油所等 | |
| （法第34号第10号） | 地区計画または集落地区計画の区域内における建築行為 | |
| ロ | （法第34号第11号） | 市街化区域に隣説・近接した一定の集落のうち条例で指定する土地の区域内における建築行為 |
| ハ | （法第34号第12号） | 市街化を促進するおそれがない等と認められる条例で定める建築行為に係る予定建築物等の要件に該当する建築物の建築 （分家、既存集落、建替、既造成宅地等） |
| 二 | （法第34号第13号） | 既存の権利の届出をした者が5年以内に行う建築 |
| ホ | （法第34号第14号） | 千葉県開発審査会の議を経て許可する建築行為 （分家、収用、管理棟、大規模流通業務施設、調剤薬局、社会福祉施設（入所者30人以上）、医療施設、農産物直売所、農家レストラン等、千葉県開発審査会提案基準のいずれかに該当するもの） |
4.都市計画法施行規則第60条証明書【省令第60条】
農林漁業用施設及び農林漁業者の住宅、既存適法建築物の1.5倍以内の増改築等の建築確認申請時に、都市計画法の制限等にかかる規定に適合している証明書の添付が必要となります。
5.開発許可による盛土規制法のみなし許可
令和7年5月26日から、千葉県全域が盛土規制法に基づく宅地造成等工事規制区域として指定され、盛土規制法に基づく規制が適用となります。
この運用が開始されると、盛土規制法に基づく宅地造成等工事規制区域内において行われる宅地造成または特定盛土等に関する工事について、都市計画法第29条に基づく開発許可を受けたときは、盛土規制法に基づく工事の開発許可を受けたもの（以下「開発許可によるみなし許可」という。）とみなされます。
開発許可によるみなし許可に該当する場合、通常の開発許可とは手続が異なりますため、こちらを御確認ください。
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